joomla templates РСК

Российский Союз строителейlogo

Фонд РЖС: безопасное инвестирование в строительные проекты

  • PDF
braverman_opt

На международной выставке MIPIM в Каннах Фонд содействия развитию жилищного строительства оказался если не в центре внимания, то, во всяком случае, в положении игрока, активного и четко обозначившего свои позиции на рынке жилья России. Прозрачность процедур, динамичность развития проектов, а главное, потенциал – создание условий для строительства новых квадратных метров…

Не это ли сегодня, в период выхода из кризиса, может заинтересовать тех, кто готов к реальным действиям?

Разговор о деятельности Фонда состоялся после очередной конференции во дворце Фестивалей. В ходе дискуссии со стороны иностранных участников встречи был проявлен большой интерес именно к рынку жилья, но при этом высказана большая осторожность в оценках. Кто-то даже назвал Россию большим черным ящиком, имея в виду, что правила игры здесь пока не очень понятны.

С комментария на эту тему и началась беседа с Александром Браверманом.

– Думаю, что пока этой метафорой – «черный ящик» – многое определяется. Действительно, для иностранных инвесторов Россия и, в частности, ее рынок жилья, еще мало понятны и непрозрачны. Они уверены, что риски инвестирования средств в российские проекты весьма значительны. Хотя на сегодняшний день ситуация начала кардинально меняться. Меры, принимаемые государством в части регулирования строительной отрасли, делают правила игры более четкими и ясными. Просто нужно больше рассказывать о новых возможностях, которые есть у инвесторов, выходящих на российский рынок.

«РСК»: Александр Арнольдович, а в проектах Фонда РЖС участвуют иностранные инвесторы?

– Фонд активно ведет переговоры с зарубежными компаниями. В частности, обсуждаем с канадскими фирмами, специализирующимися на строительстве малоэтажного жилья, перспективы сотрудничества. Не стоит забывать, что Фонд РЖС занимается не только развитием строительства жилья, он также предоставляет площадки под размещение предприятий по производству стройматериалов. И надо признаться, что многие, к примеру, финские, шведские и другие инвесторы, занимающиеся выпуском современных строительных технологий, уже проявляют интерес к российским площадкам.

«РСК»: Сейчас много говорят о малоэтажном строительстве. Именно оно должно стать приоритетным в ближайшие годы. Это как-то отражается в деятельности Фонда?

– Развитие малоэтажного строительства является приоритетом в деятельности Фонда РЖС. Это касается и тех проектов, которые реализуются уже сейчас на наших участках, и подбора участков с перспективой вовлечения их в оборот под малоэтажное строительство. Со временем доля малоэтажного жилья составит 75% от общего объема строительства, осуществляемого на земельных участках Фонда. Для этого Фонд стимулирует застройщиков на реализацию проектов именно по малоэтажному строительству. Мы проводим архитектурный конкурс на разработку проектов малоэтажного энергоэффективного жилища экономического класса «Дом XXI века», по итогам которого победители разрабатывают проектную документацию. Фонд, таким образом, формирует библиотеку типовых проектов и предлагает их застройщикам, победившим на аукционах, на безвозмездной основе, что снижает затраты компаний на проектирование. Кроме этого, Фонд предоставляет застройщикам гарантии выкупа построенного жилья в случае возникновения у него сложностей со сбытом. Так вот, если для многоквартирных домов доля выкупа составляет 25% от общего объема возведенных площадей, то в отношении малоэтажной застройки она выше – 35%.

Под малоэтажное строительство уже определены площадки в самых разных регионах, причем площадки крупные. Например, во Владивостоке, в пос. Трудовой, уже идет освоение земельного участка площадью 400 га. Участки в Московской области общей площадью около 300 га также предназначены под малоэтажное строительство. Приоритетным из них на сегодняшний день является участок площадью почти 66 га, расположенный в восточной части г. Истры. Там будет построен первый демонстрационный малоэтажный поселок с использованием проектов – победителей первого архитектурного конкурса «Дом XXI века». Первые дома будут сданы в эксплуатацию уже в конце этого года. Малоэтажными домами также будет застроена площадка в 228 га в пос. Мичуринский Новосибирской области. В январе мы определили застройщика участка площадью 75 га в Краснодаре, где в том числе планируется строительство малоэтажных домов. В конце марта состоялись аукционы по продаже прав аренды семи земельных участков в Челябинской области площадью свыше 300 га.

«РСК»: Регионы по-разному воспринимают новые проектам и направления работы…

– Сегодня Фондом заключены соглашения о сотрудничестве с 83 субъектами Российской Федерации. В каждом регионе определен ответственный за реализацию соглашения, как правило, эти полномочия возлагаются на профильного заместителя главы субъекта РФ. Признаться, до сих пор ни с одним из регионов в ходе работы не возникало сложностей. При обозначении перспективы работы с регионами, конечно, учитываются основные направления их социально-экономического развития. К примеру, как известно, правительство Москвы меняет курс своей жилищной политики. Власти столицы нацелены не на увеличение объемов жилья, а ставят во главу угла создание более комфортных условий жизни. Поэтому большее внимание будет уделяться строительству инфраструктуры. В соответствии с этими планами и будут осваиваться площадки Фонда в Москве.

«РСК»: Часто говорят о том, что правила игры для инвесторов нужно делать более комфортными. Как это может быть отражено в проектах Фонда?

– Сотрудничество с Фондом РЖС открывает новые возможности для безопасного инвестирования в строительные проекты. Мы гарантируем юридическую чистоту сделок с землей, предоставляем достоверную информацию о конкурентоспособности рынка – для этого в Фонде функционирует единая информационно-аналитическая система, которая содержит в себе актуальные сведения о конъюнктуре и перспективах развития как рынка земельных участков, так и рынка жилья, рынка строительных материалов. При реализации проектов мы снижаем бюрократические барьеры, поскольку решение административных вопросов Фонд берет на себя, взаимодействуя с государственными и муниципальными органами власти. Фонд РЖС предлагает рынку принципиально новый продукт – земельный участок, обеспеченный необходимой документацией, возможностью подключения к инфраструктуре, кредитными ресурсами, а также возможностью беспрепятственной регистрации прав собственности на возведенное жилье. Получается, что Фонд сопровождает реализацию проекта от момента проведения аукциона до завершения строительства и выдачи ключей будущим жильцам. Надо отметить, что с этого года мы начинаем самостоятельно инвестировать в строительство объектов инженерной инфраструктуры посредством внесения платы за техническое подключение к сетям. На эти цели Фонд планирует выделить 2,3 млрд руб.

«РСК»: Не могли бы вы прокомментировать вопросы регулирования для застройщиков уровня доходности проектов. Известно, что цены, установленные на жилье экономического класса, ограничивают их в этом.

– Несмотря на то, что Фонд ориентирован на строительство жилья экономического класса, стоимость которого регулируется Минрегионом, доходность застройщика может быть высокой. Во-первых, происходит это за счет минимизации затрат застройщика на этапе приобретения земли. График платежей за земельные участки довольно комфортен для застройщиков. Мы вводим так называемые «арендные каникулы». То есть в первые годы мы устанавливаем для застройщика сниженный размер арендной платы. Оставшаяся часть суммы распределяется на последующие периоды равными частями. Во-вторых, застройщик экономит на подключении земельного участка к инженерным коммуникациям, поскольку мы добиваемся удешевления стоимости создания инженерных сетей в среднем на 30%.

«РСК»: Фонд довольно быстро создает свой банк земли. Каковы эти резервы на сегодняшний день?

– Мы вовлекли в оборот 9,4 тыс. га федеральной земли, это 292 земельных участка. Из них 198 земельных участков общей площадью 8,4 тыс. га предназначены под строительство жилья. По предварительным подсчетам, на них можно возвести свыше 18,4 млн кв. м жилья. При успешной реализации задуманных проектов Фонд РЖС сможет обеспечивать четверть вводимого в стране жилья. Начиная с 2012 г., в соответствии со Стратегией развития Фонда, на наших земельных участках должно строиться не менее 30% от общего объема ввода жилья в России.

«РСК»: И ваш земельный банк в ближайшем будущем тоже будет увеличиваться?

– Конечно. В любом регионе существует определенный потенциал земельных ресурсов, находящихся в федеральной собственности. В основном это земли Россельхозакадемии, Российской академии наук. Многие находящиеся в пользовании этих ведомств земли используются неэффективно или вообще не используются. На сегодняшний день, по разным данным, только у Россельхозакадемии насчитывается до 5 млн га земли. Часть, конечно, не может быть использована под строительство жилья в силу своей отдаленности от урбанизированных районов. Однако порядка 30% этих площадей представляют собой интерес для развития жилищного строительства.

«РСК»: Вашей структуре уже больше двух лет. Что вы можете представить в ближайшее время в качестве завершенного проекта? И как – хотя бы предварительно – вы его оцениваете?

– Первые земельные аукционы мы провели в сентябре 2009 г. по земельным участкам в Кирове, Курске, Тюмени и Чебоксарах. В этих городах первые дома уже сдаются в эксплуатацию. В феврале глава Правительства РФ Владимир Путин посетил с рабочим визитом Киров и лично ознакомился с тем, как идет строительство микрорайона «Солнечный берег» на участке Фонда. Председатель Правительства отметил новый подход Фонда при освоении земель, способный задавать тенденции в строительной индустрии и по качеству строительства, и по ценовой политике.

По последним данным:

Фонд РЖС снизил размер дисконта при приобретении у застройщика построенного жилья с 15% до 5%.

Как пояснила заместитель генерального директора Фонда РЖС Светлана Жукова, порядок предоставления обязательств на выкуп жилых помещений был разработан Фондом в условиях экономического кризиса, когда наблюдалось снижение рыночных цен и платежеспособного спроса на жилье экономического класса, объемы строительства жилья сокращались, а банки повышали ставки кредитования новых проектов.

Цель нововведения – расширение возможностей кредитования для застройщиков, в том числе через предоставление застройщику обязательств выкупа вводимой площади жилья, соответствующего характеристикам экономического класса. Таким образом, застройщик получал от Фонда гарантированный источник денежного потока, необходимый для получения проектного финансирования, что влекло за собой снижение банковских рисков и, соответственно, уменьшение размера процентной ставки по кредиту. В процессе изменения рыночной конъюнктуры и с целью повышения привлекательности обязательств Фонда, как заметила С. Жукова, было решено не только снизить установленный дисконт к цене Минрегиона РФ, но и расширить список получателей обязательств на приобретение жилья. Фонд будет предоставлять обязательства не только застройщику, но и юридическим лицам – участникам долевого строительства.

По мнению С. Жуковой, нововведения позволят банкам снизить риски по погашению кредита, застройщику (участнику долевого строительства) подтвердить и обеспечить денежный поток для реализации проекта строительства жилья на земельном участке Фонда, вернуть кредит и уменьшить долговую нагрузку, а Фонду выполнить обязательства по приобретению жилых помещений перед застройщиком в согласованные сроки.


Регионы

kravcov
Государство и градостроительство