joomla templates РСК

Российский Союз строителейlogo

Жилищная аренда на цивилизованных условиях

dohodnydom

Идея доходных домов для России не нова. До революции 1917 г. почти 40% многоквартирных домов в Санкт-Петербурге и в Москве сдавались всем желающим: госслужащим, писателям, артистам, врачам, купцам. В Самаре, Саратове, Новгороде, Ярославле в таких апартаментах снимали комнаты даже студенты. Да что студенты – Пушкин всю жизнь прожил на съемных квартирах (в такой и умер), Гоголь в свой петербургский период скитался от доходного дома купца Галибина до такового же дома Брунста. Сюжеты всех великих романов Достоевского разворачиваются в доходных домах. В двух российских столицах красивейшие здания до сих пор демонстрируются туристам как образцы классической архитектуры XIX – нач. ХХ вв.

Но способны ли сегодня доходные дома своим возрождением решить жилищный вопрос миллионов россиян?

Почему и почем?

В конце апреля в Министерстве регионального развития РФ состоялось Всероссийское совещание по вопросам развития рынка арендного жилья. Вопросы эти поднимаются не впервые. Но нынешние подходы показывают – дело начинает сдвигаться с мертвой точки.

Проводивший совещание заместитель министра регионально развития Константин Королевский напомнил: «Все мы до 1991 г. жили в съемном жилье, которое принадлежало нам на правах социального найма. При этом оно переходило по наследству, и чувствовали мы себя в нем достаточно комфортно. А потом вдруг мы все стали собственниками своих квартир, и альтернативы более не видим. А ведь весь мир живет в арендном жилье, и от этого оно не становится менее комфортным для проживания».

В самом деле, в США доля арендного жилья последние 10 лет составляет от 30 до 32% от всего жилого фонда. Аналогичная ситуация в Англии, где за последние 10 лет доля рынка арендного жилья не опускалась ниже 28%, а в последние три года (в связи с экономическим кризисом) увеличилась еще на 3%.

Причем, арендная плата за вполне комфортное жилье в США и Западной Европе сравнительно невысока. К примеру, трехкомнатную квартиру в Ричмонде (штат Вирджиния, США) можно снять всего за 700 долл.

Не пора ли и в России возрождать жилищную аренду на цивилизованных условиях?

По словам К. Королевского, идея возродить полноценный институт арендного жилья в стране крайне актуальна. Министерство регионального развития разработало «Программу развития рынка арендного жилья в РФ». Планируется, что к 2020 г. рынок аренды должен вырасти до 20% от общего объема жилого фонда. Если учесть, что общий объем ввода жилья к тому времени должен достичь 140 млн. кв. м, то речь идет о почти 30 миллионах «квадратов» арендного жилья ежегодно. За наем типовой квартиры в доходном доме в зависимости от региона в среднем придется заплатить 7–14 тыс. руб. в месяц. В тех субъектах, где планка уже сегодня превышает 15–20 тыс. руб. за однокомнатную квартиру, арендная ставка, естественно будет чуть выше, чем в целом по стране. Однако, по оценкам Минрегиона, размер арендного платежа все равно должен быть ниже существующего сейчас предложения на «сером» рынке.

По словам К. Королевского, с реализацией этой программы, во-первых, существующий рынок аренды будет полностью перестроен, поскольку у российских граждан появится возможность снимать комфортные квартиры недорого и «прозрачно». Во-вторых, строительство доходных домов оживит строительную отрасль. В-третьих, с вводом доходных домов будет решена проблема с расселением очередников, малообеспеченных и молодых семей.

«Наконец, развитие института «доходных» домов – существенный толчок к более гибкой и мобильной трудовой миграции населения, один из существенных механизмов поддержки и развития промышленных кластеров, привлечения в регионы инвесторов, готовых вкладывать средства в развитие территорий, строительство новых производств», – заявил К. Королевский на совещании.

«Проект строительства доходных домов необходим еще и с точки зрения экономического развития России в целом», – отметил участвовавший в совещании директор Департамента промышленности и инфраструктуры Правительства РФ Максим Соколов.

– С учетом принятой программы экономического развития России потребуется резкое увеличение притока рабочей силы в конкретных точках развития. В ближайшее время таковыми станут Приморье, Дальний Восток, Якутия, масштабный проект «Урал промышленный – Урал Полярный». Наконец, олимпийский Сочи и вся Кубань. Развитие этих территорий потребует привлечения рабочих из других регионов, которым где-то надо будет жить, – подчеркнул М. Соколов.

– Именно тот регион, кто первым вступит в борьбу за квалифицированные кадры – в том числе и путем создания наиболее комфортных условий для их привлечения из других субъектов РФ – в итоге и вырвется в лидеры по темпам экономического роста и инвестиционной привлекательности, – отметил К. Королевский.

«Новая русская» аренда

Но есть ли в современной России опыт строительства домов под аренду или новая программа Минрегиона – лишь заявка на отдаленную перспективу? Оказывается, есть и в нашей стране реализуемые проекты возрождения доходного дела.

Так, Министерством регионального развития совместно с АИЖК, администрацией Калужской области, а также Акционерным банком «ГПБ-Ипотека» (специализированный ипотечный банк Группы «Газпромбанк») реализуется пилотный проект по строительству доходных домов в технопарке «Росва», практически в городской черте Калуги. Предусмотрен земельный участок в размере 140 га. Строительство планируется завершить летом следующего года. Стоимость аренды готового жилья будет составлять 8–10 тыс. руб. в месяц. Как заявил на совещании заместитель губернатора Калужской области Максим Акимов, это в два раза ниже, чем самая минимальная стоимость арендного жилья, которая сейчас сложилась на калужском рынке.

Заместитель губернатора подробно рассказал, как реализуется этот проект: «Государственный региональный оператор получает земельный участок, разрабатывает всю градостроительную документацию, проводит конкурс среди инвесторов, которые должны удовлетворять ряду требований – определенный объем оборотных средств, необходимых для получения первоначального кредита, а также стоимость строительства».

М. Акимов отметил, что за счет регионального бюджета может идти также погашение кредитной ставки в виде субсидии. После появления доходного дома под залог построенного жилья привлекается долгосрочный кредит сроком до 20 лет от АИЖК, в итоге застройщик рассчитывается с банком, кредитовавшим его на этапе строительства.

«Построенное и введенное в эксплуатацию жилье подрядчик передает либо специализированной управляющей компании, либо самостоятельно осуществляет функцию управляющей компании, которая начисляет арендную плату, собирает ее, рассчитывается по длинному кредиту, занимается содержанием», – рассказал М. Акимов.

Вместе с тем, по словам калужского вице-губернатора, в нынешнем законодательстве есть и «белые пятна», не способствующие масштабному строительству. Прежде всего, в существующем законодательстве попросту нет категории «арендное жилье»: все жилье, которое строится, должно подлежать приватизации, а не аренде. Поэтому в регионе в схему строительства введен такой элемент, как государственный региональный оператор, который будет управлять этим процессом с нуля. «Чтобы убрать «кривизну» с государственным оператором, необходимо внести изменения и в градостроительный кодекс, определить порядок организации проведения открытых конкурсов на право заключения договора о комплексном освоении земельного участка в целях строительства арендного жилья», – отметил М. Акимов.

Кроме того, по его мнению, необходимо изменить налоговое законодательство. Калужане предлагают ввести комплекс льгот по налогу на прибыль и налогу на добавленную стоимость компаниям, для которых строительство арендного жилья является основной деятельностью.

В Чувашии уже реализован проект по возведению доходных домов для социального найма. Снять квартиру в государственном жилищном фонде могут учителя, врачи, нянечки и воспитатели детских садов, библиотекари, пенсионеры, молодые семьи – для очередников стоимость аренды составляет всего 35 руб. за 1 кв. м. Таким образом, для них арендный платеж за двухкомнатную квартиру составит меньше 2 тыс. руб. в месяц (плюс коммунальные услуги), за трехкомнатную – чуть больше 2,5 тыс. руб. (без коммунальных платежей). Понятно, что расценки на коммерческий наем выше – поскольку в таком случае регион не компенсирует часть арендного платежа. Но и при этом все вполне доступно: однокомнатная квартира в новом доме, с мебелью, ремонтом, сантехникой – 5–7 тыс. руб. в месяц, «двушка» – 7–10 тыс.

Александр Гончаров, заместитель председателя Кабинета министров Чувашской Республики – министр градостроительства и развития общественной инфраструктуры подробно рассказал об эксперименте: «Решено было за счет регионального бюджета построить жилье и сдать его в аренду. Подчеркну, что это именно региональная программа: республика не имеет каких-либо юридических обязательств перед очередниками муниципалитета. Для этого создали соответствующую нормативную базу, которой определили, кому и как предоставлять жилье в аренду: республиканским очередникам, бюджетникам и приглашенным, в том числе по федеральным программам, специалистам».

Заместитель председателя Кабинета министров отметил, что без государственной поддержки, которая «подстрахует» создание больших объемов арендного жилья, масштабно реализовать такой подход невозможно.

Опыт Чувашии в реальном измерении таков: 1144 семьи уже живут в арендуемых квартирах, 20 тыс. квартир планируется сдать в нынешнем году.

Министр экономического развития Новосибирской области Алексей Струков сообщил, что уже в мае текущего года в регионе начнется строительство доходных домов. Подписано соглашение о намерениях сотрудничества в сфере содействия развитию жилищного фонда коммерческого найма между министерством экономического развития Новосибирской области, Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (ОАО «АИЖК») и Агентством ипотечного кредитования Новосибирской области (ОАО «НОАИК»).

Суть схемы работы в проекте доходного дома состоит в том, что компания, которая построила жилой объект и ввела его в эксплуатацию, может под залог этого дома получить ипотечный кредит, а возведенное жилье сдать в наем. Арендаторы, снимающие жилье по рыночной стоимости, обеспечивают строительной компании доход, который позволяет рассчитываться по кредиту. Вернув кредит, застройщик возвращает себе оборотные средства, на которые строил, а, следовательно, имеет возможность браться за новый объект. Это означает рост заказов в строительном секторе.

При этом соглашение, подписанное правительством Новосибирской области с АИЖК, предусматривает возможность рефинансировать ипотечные закладные, обеспеченные залогом жилого дома, в объеме до 200 млн руб. По оценке А. Струкова, этих средств хватит на возведение и полное обустройство первых трех домов на 100 квартир каждый. Это будет жилье социального класса, однако более комфортное, чем обычно. Строительство планируется начать уже в мае текущего года на территории, прилегающей к Академгородку в поселке Ложок. По мнению министра, спрос на аренду жилья в доходных домах есть. «Это более цивилизованный рынок найма, чем тот, который сложился сейчас. До 2000 г., когда начали развиваться ипотечные программы, жилищные условия улучшало порядка 2% граждан – за счет своих накоплений. С помощью ипотечного кредитования к ним добавилось еще 15–17%. Однако сейчас есть большая категория граждан, которые не могут взять ипотечный кредит, но имеют возможность снимать жилье – доля таких потребителей составляет примерно 16–18%».

А разве это выгодно?

Информация «с мест» вызвала не только энтузиазм участников совещания, но и шквал вопросов. Главный: насколько выгодно строительство домов под аренду? Пойдет ли инвестор на строительство дома, который окупится в лучшем случае за 15–18 лет, если в условиях дефицита жилья моментальная прибыль от продажи недвижимости покрывает все расходы и дает немалую прибыль?

«Для того, чтобы идея массового строительства арендного жилья воплотилась в реальность, необходимо расширить линейку инструментов для застройщиков, управляющих компаний, банков, субъектов Российской Федерации, а также внести изменения в Земельный и Жилищный Кодексы, проработать вопрос налоговых льгот и преференций, стимулирующих застройщиков и компании по ведению этого бизнеса», – отметил К. Королевский.

Однако уже сейчас после ввода в эксплуатацию доходного дома в финансовую схему подключается АИЖК, которое предоставляет долгосрочный кредит сроком на 20 лет и под 10% годовых. Этот кредит идет на покрытие предыдущего долга перед банком. Правда, при этом доходный дом будет находиться в залоге у АИЖК – до тех пор, пока кредит не будет полностью погашен. По словам К. Королевского, невысокая ставка по кредиту позволяет устанавливать невысокие цены на арендное жилье. Причем обсуждается также схема компенсации арендной ставки за счет регионального бюджета, если речь идет об очередниках, малообеспеченных и молодых семьях, а также за счет работодателя, если речь идет о привлечении рабочей силы из других регионов.

Заместитель министра регионального развития уверен, что уже сейчас, в рамках существующих в каждом субъекте региональных программ жилищного строительства, можно активно развивать строительство доходных домов с помощью механизмов государственно-частного партнерства.

Заместитель генерального директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Андрей Семенюк презентовал новый продукт АИЖК – ипотеку с наймом (программа интересна, но для понимания требует отдельного разговора – Авт.). По его словам, новый продукт может быть совмещен с федеральными, региональными и местными программами создания и развития жилищного фонда коммерческого использования.

К числу таких программ могут относиться вопросы льготного предоставления земельных участков под застройку, финансового участия бюджетов всех уровней в инфраструктурном обеспечении, компенсации процентов по инфраструктурным или строительным кредитам, а также вопросы предоставления субсидий нанимателям жилфонда.

Справка "РСК":

Доходный дом (Большая Советская энциклопедия) – «тип архитектурного сооружения, многоквартирный жилой дом, построенный для сдачи квартир в наем. Сложился в Европе к 1830–40-м гг. Для Д. д. характерна сотоподобная пространственная структура; однородные по планировке квартиры группируются вокруг лестничных клеток или коридоров, вдоль галерей. Лишь парадный, уличный фасад Д. д. получал архитектурную обработку, которая имеет обычно декоративный характер. Д. д. стал в ХХ в. одним из основных типов жилья горожан многих развитых капиталистических стран».

До 1917 г. в Москве до 40% жилья составляли доходные дома. Здания многих старейших доходных домов сохранились: знаменитый «Чайный домик» на Мясницкой, Бахрушинский дом на Софийской набережной и др. «Военторг» на Воздвиженке (1910–1913 гг.) также частично был доходным домом.

Первый доходный дом Петербурга в неопетровском стиле построен по проекту архитектора А.И. Дитриха для врача С.С. Боткина. С 1870-х гг. доходные дома в Питере оформляли в стиле Людовика XVI. Фасады украшались многочисленными декоративными деталями. Впрочем, в начале ХХ в. стремление застройщиков к экономии привело распространению кирпичного стиля без штукатурки. Сначала доходные дома строили с галереями, но из-за холодного климата галереи не прижились, петербуржцам больше нравилась анфиладная планировка: окна выходили на улицу и во двор.

В среднем каждый домовладелец имел по два дома. Домовладельцы выплачивали в пользу города специальный оценочный сбор. Особой обязанностью домовладельцев был надзор за жильцами, для чего велись домовые книги. Владельцы домов отвечали за мощение, освещение и чистоту улиц и дворов, за функционирование дождевой канализации. А вот благоустройство квартир не входило в обязанности домовладельца.

Договоры найма могли заключаться как письменно, так и устно.

Регионы

kravcov
Государство и градостроительство