joomla templates РСК

Российский Союз строителейlogo

Возрождение доходного дела: попытка ASG

dohoddelo

Институт легального найма жилья умер в России два раза: после революции, когда частных владельцев доходных домов попросту «упразднили», и после перестройки, когда государство разрешило гражданам в упрощенном порядке приватизировать свои квартиры. Новые попытки возродить доходное дело предпринимались неоднократно, но серьезного продолжения не получали. Сегодня эта задача ставится как одно из решений извечного жилищного вопроса.

Из недавней истории

Желание выступить активным игроком на рынке аренды абсолютно оправданно и объяснимо: Москва, как и любой другой крупный город, привлекает огромные массы людей. Любая столица мира во многом пополняет свою казну за счет рынка аренды. Однако пока все происходит несколько иначе: аренда (краткосрочная и долгосрочная) пополняет карманы частника, чаще всего сдающего квадратные метры совершенно нелегально. Ни государство, ни частные компании пока не получают от этого сладкого пирога возможных дивидендов. Исключение – риелторы, которые помогают нанимателям в поиске нужного варианта и взимают за свою услугу определенный процент от ставки аренды.

Со стороны компаний-застройщиков попытки занять свою нишу в этом деле предпринимались, но все ограничивалось лишь единичными пробными вариантами. Внятного продолжения они не получили. Причин на то было две. Первая – пробелы в законодательстве, существовавшие в 1990-х. Наниматель имел право приватизировать арендуемые квадратные метры, следовательно, арендодатель – остаться без них вовсе. Пробел спустя определенное время был устранен по инициативе строительного лобби. Но даже после этого доходное дело не расцвело в столице и в стране пышным цветом, оставаясь уделом частника.

Главное, конечно, крылось в экономике: застройщик не мог сделать свой проект строительства и сдачи в аренду объекта высокорентабельным. Учитывая стоимость земли в столице, приходилось возводить что-то очень дорогое и сдавать по максимальным ставкам. Но даже это было менее продуктивно, чем просто построить и продать. Так и получилось: редкие проекты строительства доходных домов в столице или осели в категории элитного жилья, или оставались в категории ведомственного фонда, по этой причине не став рыночным продуктом. При этом массовый спрос на аренду жилья сохраняется очень и очень высоким.

Ныне намерение выступить активным участником этого рынка все чаще высказывается со стороны государства. Отдав некогда под приватизацию квартирный фонд страны, оно оказалось капитаном без корабля: до 90% жилья в некоторых городах страны стали частной собственностью граждан. Квартиры, которые строятся за счет бюджета, со временем также приватизируются. Жилого фонда не хватает даже для создания маневренного фонда – чтобы переселять в него, скажем, неплательщиков ипотечных кредитов. Нет возможностей развивать социальный жилищный фонд, который можно было бы предоставлять отдельным льготным категориям граждан. Не говоря уже о том, что и коммерческий наем для государства был бы выгоден: плата за проживание и налоги пополняли бы казну. Такова практика зарубежных стран, где население всю жизнь проживает в частных и государственных съемных квартирах.

На столичном уровне

Наиболее последовательные попытки внедрить наем жилья в новых рыночных условиях предпринимались столичным правительством. Логика его действий была такой: если всего 12% населения в состоянии самостоятельно купить жилье, то почему бы не предлагать его в наем?

Так, например, в 2008 г. в Москве на бюджетные деньги планировалось построить два дома для передачи в социальный наем. Воспользоваться муниципальной арендой предлагалось гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Представляя некоторые наработки, связанные с этой темой, московские чиновники делали оговорку: термин «доходные» дома в этой ситуации был бы не совсем уместен. Скорее, это дома коммерческого использования: город не собирается извлекать из этого доходы. Впрочем, дома не планировалось делать одинаковыми по своим потребительским качествам, а следовательно, разной должна была оказаться и стоимость найма.

Условно такой фонд предполагалось разделить на три категории. Первая категория – для арендатора-очередника: самая доступная по цене со сроком действия в 15 лет с возможной последующей пролонгацией договора. Наниматель был бы освобожден от расходов на капитальный ремонт.

Вторая категория – более высокая по стоимости для нанимателя, хотя тоже вполне умеренная, включая почти символические суммы на проведение капремонта. Срок окупаемости подобных городских проектов, по предварительным оценкам, мог бы составить примерно 25 лет.

Гораздо более выгодной была бы для города третья категория – почти рыночный вариант аренды, рассчитанный к тому же не на очередников, а на участников социальных программ. Причем вторая и третья категории должны быть самыми комфортабельными, что учитывалось бы в стоимости.

Сегодня у столицы есть небольшой фонд (643 квартиры) в домах, построенных в 2003 г. городом для молодых семей. В 2009 г. на Ходынке появилось несколько коттеджей для многодетных семей. Такое жилье также было возведено для предоставления на условиях найма. Есть опыт строительства доходных домов в дорогом сегменте. Достаточно вспомнить начинание Департамента инвестиционной политики столицы при Правительстве Москвы (ДИПС), построившего доходный дом, в котором квартиры сдавались по цене 5 тыс. долларов в месяц. Между прочим, именно ДИПС выступил инициатором тех самых поправок в российское законодательство, ограничивающих попытки приватизации в подобных домах, что, по сути, могло дать «зеленый свет» для развития доходного дела в стране.

Свежий опыт

По мнению экспертов, емкость рынка аренды Москвы огромна – 500–600 тыс. кв. м. И рынок весьма далек от насыщения.

Что же касается частного бизнеса, то для него – как уже было сказано – подобные проекты ставила под сомнение их собственная экономика. По оценкам, сроки окупаемости дома, сдающегося в коммерческую аренду и на продажу, отличались в разы. При тотальном дефиците жилья развивать подобные начинания могли только энтузиасты, обладающие достаточными средствами.

Именно так можно было бы расценивать представленный недавно Управляющей компанией «АС Менеджмент» проект строительства московских доходных домов в «Рублево-Мякинино». Однако, как выяснилось, он имеет под собой довольно жестко просчитанную основу. Кроме всего прочего, он любопытен еще и тем, что представляет собой малоэтажную застройку, что в сфере доходного жилья является практически уникальным случаем.

Инвестором выступает Группа компаний ASG. Общий объем инвестиций в первый этап создания системы московских доходных домов «Рублево-Мякинино» составит 2 млрд руб. при общей площади 40 тыс. кв. м. Среднегодовая выручка прогнозируется на уровне 395 млн руб., что соответствует сроку окупаемости проекта в 7–10 лет. Важное дополнение вносит Роберт Хайруллин, генеральный директор Управляющей компании: «Учитывая тот факт, что жилая недвижимость защищена от рублевой инфляции, а рост стоимости недвижимости в Москве, согласно средне-оптимистическим прогнозам экспертов, будет опережать инфляцию на 3–5% в год, реальные сроки окупаемости проекта будут составлять 6–7 лет. Подобные сроки являются весьма привлекательным показателем для консервативных институциональных инвесторов, в частности, для зарубежных инвестиционных фондов».

Доходное «Рублево»

Необходимо отметить, что при реализации проекта доходных жилых домов вопросы качества строительства встают на первое место. Долгосрочная эксплуатация домов той компанией, которая по сути их и возводила, заставляет инвестора делать это качественно, применяя энерго- и ресурсосберегающие технологии.

Арендные ставки в доходных домах «Рублево-Мякинино», как заявляют в УЦК, будут находиться в пределах 30–230 тыс. руб. в месяц. Разброс цен зависит от метража и класса жилья. А оно разное – есть варианты скромных студий, есть многокомнатные апартаменты.

Актуальность предложения в компании обосновывают идеей создания в Москве международного финансового центра, что, несомненно, привлечет к ней новые трудовые потоки. И тогда понадобится жилье в наем – много и по разумным ценам.

Отработать стандарты и технологии

В целом, позицию и намерение занять свое место в этой нише в компании обосновывают курсом, обозначенным и новым столичным мэром, и федеральными чиновниками. По словам Сергея Собянина, строительство доходных домов является одним из самых перспективных направлений развития Стройкомплекса Москвы. В соответствие с планами Министерства регионального развития России, около 20% жилья, вводимого в строй после 2020 г., будут составлять доходные дома.

Может ли в таком случае государство предоставить инвестору помощь? Если рассматривать сегмент доходных домов бизнес-класса, аналогичных проекту «Рублево-Мякинино», то в первую очередь меры государственной поддержки должны быть направлены на снятие административных барьеров в ходе реализации проектов при максимальном содействии городских властей в вопросах оформления разрешительной документации и развития инфраструктуры, считает Р. Хайруллин. В свою очередь, развитие подобных сетевых проектов доходных домов позволит отработать единые стандарты и технологии, обеспечивающие максимально возможный комфорт проживания иностранных специалистов и жителей столицы.

ПИФы: надежны и в кризис

Объекты системы московских доходных домов «Рублево-Мякинино» входят в состав активов закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФов) под управлением УК «АС Менеджмент», которая, в свою очередь, входит в Инвестиционную группу компаний ASG. Использование преимуществ закрытых паевых инвестиционных фондов позволяет увеличить уровень доходности проектов в сфере доходного жилья до 7–10%, а при условии государственной поддержки и снятия административных барьеров – и выше, поясняют в УК. Данный эффект достигается благодаря «эффекту отложенного налогообложения», или, как его еще называют, «налоговых каникул», а также отсутствию двукратного налогообложения. Паевой фонд представляется оптимальным решением для вовлечения частных инвесторов в реализацию проектов в сфере доходной недвижимости. ПИФ – всегда более крупный участник рынка жилой недвижимости, чем любой частный арендодатель. Следствием этого является большее количество возможностей по минимизации затрат на управление и обслуживание жилья. При этом он на 100% легален, и доходы, полученные от владения паями фонда, являются совершенно законными и безрисковыми с точки зрения налогообложения.

Прототипами российских ПИФов недвижимости можно считать REIT (Real Estate Investment Trust), существующие во многих странах Запада. REIT – компании, которые за счет коллективных инвестиций покупают недвижимое имущество и управляют им или занимаются застройкой. REIT получает доходы как от роста стоимости долей, так и от аренды недвижимости, в которую траст вложился. Минимум 90% этих доходов он выплачивает пайщикам в виде дивидендов. Большинство REIT передают 100% налогооблагаемой прибыли пайщикам и таким образом избавляются от необходимости платить налог на корпорации.

Такая форма широко используется при реализации проектов в сфере недвижимости за рубежом, в первую очередь благодаря возможности привлечения широкого круга инвесторов. Как правило, фонды создаются под конкретный строительный проект, при этом подавляющее большинство таких частных фондов инвестируют в строительство или же приобретают объекты недвижимости для получения рентного дохода. Доходность таких фондов в Европе сравнительно низкая и составляет в среднем 5–10%, однако предоставляют вкладчикам гарантированную экономическую безопасность. Подтверждает этот факт то, что во время кризиса зарубежные инвестиционные трасты недвижимости потеряли значительную часть капитализации, но доходы их вкладчиков, получаемые от аренды, почти не упали.

Существуют примеры инвестиций зарубежных фондов в реализацию проектов в России. В их числе инвестиционный пенсионный фонд ICECAPITAL Housing Fund 1, вложивший средства в строительство доходного дома в Санкт–Петербурге.

Регионы

kravcov
Государство и градостроительство