joomla templates РСК

Российский Союз строителейlogo

Не для престижа, а для жизни

  • PDF
kogan_3_opt

На вопросы журнала ответил заместитель председателя Комитета по бюджету и налогам Государственной Думы РФ, координатор программы «Свой дом» А.Б. Коган.

Свой дом – удобно, доступно и экономично

«РСК»: С декабря 2006 г. партия «Единая Россия» реализует проект «Свой дом». Согласитесь, для общественного движения проект такого рода – дело несколько необычное. Почему именно «Единая Россия» занялась этой тематикой? Вопрос-то не «партийный»…

– Не партийных вопросов нет.

Народ оценивает «Единую Россию» как партию власти. Значит, мы должны брать на себя ответственность за решение главных вопросов, любых проблем, которые волнуют общество.

С начала 2000-х мы проводим широкие социологические опросы и структурированные по различным слоям общества фокус-группы, в ходе которых определяем наиболее горячую социальную проблематику. В 2000–2005 гг. жилищный вопрос входил в десятку важнейших, но главными были все-таки вопросы медобслуживания, уровня зарплат, невыплат и задержек пенсий, высокой инфляции. Люди не ощущали динамики роста – видели лишь, что жизнь дорожает. Высшим руководством страны, партией «Единая Россия» было много сделано именно в этом направлении – увеличение зарплат и пенсий, национальные проекты и т.д. Россияне увидели, почувствовали динамику роста, и на повестку дня встали не вопросы выживания, а вопросы социального развития. Я не говорю что доходы у всех уже высокие – нет, до этого пока далеко. Но есть позитивные шаги в этом направлении и люди начинают задумываться не просто о том, выжить завтра, а об обозримом будущем – своем и своих детей и внуков. Начиная с 2006 г., жилищная тематика в соцопросах твердо держится в пятерке важнейших вопросов. Граждане почувствовали, что власть их услышала, что есть обратная связь. Поэтому сейчас проблемы развития ЖКХ и доступности жилья выходят на первое место. Соответственно, и в программах партии «Единая Россия» они становятся первостепенными.

Программы подразумевают комплексный подход, когда можно на каждом этапе увидеть, насколько эффективно идет реализация, как выполняются показатели.

Сегодня избиратели наглядно видят: государство успешно выполняет обязательства еще советского периода – обеспечение жильем льготных категорий граждан. Прежде всего речь идет о ветеранах Великой Отечественной войны – в нынешнем году тяжелая, многолетняя проблема будет полностью решена. К 2013 г. запланировано полностью обеспечить военных. Пусть постепенно, но облегчается кредитное бремя – люди готовы вступать с банками в ипотечные отношения. Саморегулирование в строительстве должно поставить заслон недобросовестным застройщикам…

В то же время сохраняются вопросы инфраструктурного обеспечения новых объектов, снижения административных барьеров, завышенной стоимости квадратного метра и множество других. Лишь 18–20% граждан могут позволить себе ипотеку.

Стоимость квадратного метра в развитых странах гораздо ниже, чем у нас – при более высокой цене энергоносителей. Российские цены на жилье далеки от реальности, однако спрос диктует предложение. Путь только один – больше строить. В представлении «Единой России», стимулирование строительства жилья экономкласса, в том числе малоэтажного строительства, поможет добиться существенного прорыва в объемах ввода новых квартир.

«РСК»: Однако как партия может подтолкнуть малоэтажное и индивидуальное строительство в России?

– Мы, разумеется, не собираемся подменять органы исполнительной власти, а тем более застройщиков. Программа «Свой дом» – не строительная! партия не должна брать на себя функции правительства или губернаторов. целью программы «Свой дом», является консолидация усилий всех органов и ветвей власти с целью увеличения объемов ввода малоэтажного жилья и разработки соответствующих законопроектов и распоряжений. программа добивается создания условий, при которых все ветви власти занимались бы решением тех или иных приоритетных вопросов, в данном случае стимулированием малоэтажного строительства. Мы инициируем принятие новых законов, совершенствуем действующие федеральные целевые программы. Наша задача – не выдавать деньги, а работать с людьми, рассказывать о преимуществах жилья в «малоэтажке», работать с властью и строителями, убеждая их строить не элитное жилье, а жилье экономкласса.

Очень важно было в ходе реализации программы «Свой дом» поменять восприятие и региональных властей, и строителей, и граждан к малоэтажному и индивидуальному жилью. Все жилищные программы советских времен были направлены на поддержку высотного строительства, соответственно, только оно и развивалось. В 1990-е гг. состоятельные люди стали строить загородные дома как элемент престижа – возводили «замки» в 3–4 этажа, с множеством комнат, ценой в миллионы долларов.

Сейчас, в ходе фокус-групп, люди удивлялись, что можно, оказывается, построить и небольшой дом – но с перспективой расширения с ростом семьи. Можно строить не для престижа, а для жизни. Теперь люди понимают, что не большой дом надо строить, а функциональный, чтобы «работал» не только каждый его метр, но даже сантиметр. не должно быть лишних комнат, куда не заходишь годами! И позволить себе такое может и человек с весьма небольшим уровнем дохода. Постепенно приходило понимание того, что главное – не построить «хоромы», а как содержать свой дом: в плане уборки, отопления и т.д. можно же построить. Люди не верили, что небольшой дом, до 100 кв. м, с участком 7–8 соток в обслуживании будет стоить 2 тыс. руб.: «Не может быть! У меня «коммуналка» 2-комнатной квартиры дороже стоит!»

Пришло понимание того, что должна быть организованная застройка, чтобы были обеспечены оптимальные условия для уборки, охраны, освещения территории. Формируются новые элементы управления – товарищества индивидуальных застройщиков – главная задача которых, определять, как правильно, экономично содержать поселок индивидуальной застройки.

При этом приходит понимание, что управлять территорией малоэтажного поселка проще, а коммунальные платежи для его жителей получаются гораздо ниже, чем для высотки. Вода и отопление – свои, благоустройством территории, крыши, фасада каждый занимается самостоятельно, не нужно платить за обслуживание лифтового хозяйства и мусоропровода, нет текущего и капитального ремонта площадей общего пользования — к ним относится только дорога.

Программа «Свой дом» в какой-то мере подтолкнула Агентство ипотечного жилищного кредитования к принятию новых инструментов кредитной поддержки. Сегодня АИЖК готово выкупать у банков закладные по кредитам, выданным на покупку загородных домов экономкласса. В ближайшей перспективе эта мера приведет к взрывному росту спроса на загородную недвижимость и позволит стимулировать развитие нового строительства в данном секторе рынка: закладные будут выкупать только в случае кредитования именно нового жилья, а не домов на вторичном рынке.

Уже скоро на покупку малоэтажного жилья будет выдаваться до 40% всех ипотечных кредитов.

Таким образом, постепенно формируется понимание того, что малоэтажное жилье – это удобно, доступно и экономично.

«РСК»: Вместе с тем, индивидуальное жилище по-прежнему остается дорогим, и главными факторами, удорожающими его стоимость, остаются инфраструктурные – дороги, газ, тепло, электричество…

– Уже в ближайшее время запускается новая программа, озвученная президентом РФ Дмитрием Медведевым, по выделению многодетным семьям бесплатных земельных участков с подготовленной инфраструктурой. Есть конкретные идеи по развитию кооперативов по малоэтажному строительству. Нам надо создавать инструменты, которые позволят человеку, семье самостоятельно построить себе жилье.

Есть резервы для экономии и в области создания коммунальной инфраструктуры. Например, для подведения воды можно пробурить скважины, а для отопления каждый житель будет использовать индивидуальную систему. Это гораздо дешевле, чем подключаться к существующим или строить новые центральные коммуникации. Канализацию можно сделать по технологии трехступенчатых антисептиков, также для каждого дома свою. В Италии, Германии, Финляндии такие системы сегодня широко применяются. Они значительно удешевляют строительство и при этом являются чрезвычайно эффективными – вода очищается даже лучше, чем централизованными очистными сооружениями.

Сейчас в Оренбурге заканчивается строительство первого так называемого энергосберегающего жилого дома. Там используются все современные технологии: это и тепловые насосы, рекуператоры, солнечные батареи и многое другое. Мы решили построить такой «шоу-дом», чтобы иметь высокотехнологичный пример, на базе которого мы будем формировать необходимые образовательные стандарты, готовить специалистов и поэтапно внедрять современные технологии энергопотребления и ресурсосбережения.

«РСК»: Очевидно, снижение себестоимости и увеличение темпов строительства должно идти по линии внедрения современных технологичных материалов…

– Последовавшая за летними пожарами масштабная программа строительства жилья для погорельцев выявила целый ряд эффективных технологий быстрого строительства недорогого качественного жилья. Этот опыт предполагается для распространения «малоэтажки» на всей территории России.

Различные технологии, как привезенные из-за границы, так и отечественные разработки – деревянно-каркасное, метало-каркасное, объемно-модульное домостроение, ячеистый бетон, трехслойная панель и т.д. – успешно применяются в последние три года в России. Уже построены 50 заводов, ориентированных на «малоэтажку» – это итог нашей, совместной с Правительством РФ, работы. Сегодня «Внешэкономбанк» как институт развития поддерживает ряд программ по развитию промышленности стройматериалов, государство субсидирует кредитные ставки. Есть потребность в создании 100 и более небольших заводов под конкретные поселки – по производству комплектов панельно-каркасных домов, древесных плит, заводов по производству несъемной опалубки, газобетона и других материалов. Их реально запустить до 2020 г.

Наиболее экономически выгодными и быстровозводимыми считаются каркасно-панельные дома. В основе этой технологии лежит сэндвич-панель — две стружечные плиты, между которыми расположен утеплитель. Комплект полностью производится на заводе, сборка дома площадью 150 кв. м занимает 5–10 дней. Себестоимость 1 кв. м подобного дома составляет от 8 тыс. до 18 тыс. руб.

Есть и другие варианты экономичного строительства — например, технология несъемной опалубки, когда стены выполняются из специальных блоков из пенополистирола, которые соединяются между собой, как конструктор, а затем заливаются бетоном, образуя монолит. Скорость монтажа подобного дома 10–18 дней, себестоимость – 14–17 тыс. рублей за 1 кв. м. Можно применять также блоки из газобетона или метало-каркасную технологию (здесь основу дома составляет каркас из оцинкованного профиля, на который монтируются пенополистирольные панели).

Все перечисленные технологии находятся приблизительно в одном ценовом диапазоне. В любом случае конечная цена продажи подобного дома «под ключ» с земельным участком площадью 100 кв. м составляет около 2,3 млн руб.

«РСК»: А хватит ли земельных угодий для масштабного малоэтажного строительства? Не превратит ли оно наши города в мало управляемые и лишенные внутренних связей гигантские «горизонтали»?

– При комплексном освоении жилищного участка, которого требует Жилищный кодекс, высотное строительство нецелесообразно, потому что в России города как правило имеют в центре одно-двухэтажные бараки, узкие дороги, где нельзя парковаться. Все города требуют реконструкции! Но строить огромные высотные микрорайоны в центре – значит отягощать и так уже с трудом справляющуюся инфраструктуру! Так, центр Оренбурга на 20–30% составляет ветхое жилье – есть двухэтажные бараки с удобствами во дворе, построенные полвека назад на скорую руку. Реновации они не подлежат. А мы, застраивая окраины многоэтажками, бросаем центр, загоняем вопрос в тупик!

Целесообразно строить на окраинах города малоэтажное жилье. А в центре, в соответствии с градостроительным кодексом, выделять землю под строительство развязок, парковок и т.д..

Регионы

kravcov
Государство и градостроительство